源城區地稅局業務骨干送稅法進企業。

房地產是河源的支柱行業，買房更是每個河源人都關心的事情。雖然大家都對房價和一些房地產政策具有相當的敏感性，但有關房子的稅收政策，你又知道多少呢？如果能夠對涉及到房地產的稅收知識多了解一點，就會使買房的過程變得更加輕松。

小源的購房故事

河源人小源已經三十而立，經過 10年兢兢業業的工作賺錢，他終于有了一筆數量可觀的存款。握著這筆錢，一直沒有房子的他萌生了買房的意愿。不過由于小源平時并不太關心房子的事，對買房涉及的各種稅費一竅不通，這讓他傷透了腦筋。這時，好在有河源市地稅局“地稅小哥”的熱心幫助，他不僅順利買到了房子，更通曉了各種房屋稅費知識。小源是怎樣從一個購房新手變成達人的呢？

一、買房子要交契稅和印花稅

去年底，小源在市區一個小區看中了一套110平方米的商品房，由于地處鬧市、價格適中，還有優惠打折，他恨不得立刻買下來。不過，在得知買房要交稅后，小源疑惑地問：

買房為啥要交稅？不交行不行？

標準回答：買東西不花錢行不行？當然不行啦。

地稅小哥：稅收作為政府向企業和個人無償收取的對價，是連接政府、市場主體和社會主體的經濟紐帶，關乎公民的自由權、財產權、生存權等基本權利的保障。稅收取之于民、用之于民，國家可以運用稅收為社會提供公共產品和公共服務，發展科學、技術、教育、文化、衛生和社會保障等事業，改善人民生活，加強國防和公共安全，為國家的經濟發展、社會穩定和人民生活提供強大的物質保障。另外，國家按照不同比例收稅也能對炒房行為起到遏制作用。

好不容易搞清楚買房交稅的緣由，小源馬上又問了：

買房要交哪些稅？

標準回答：契稅，其他暫免。地稅小哥：目前，河源市對購買住房的個人只收取契稅。所謂契稅，是指房屋所有權發生轉移時，向產權承受人征收的一種財產稅。契稅按照房屋成交價格的一定比例進行征收，房屋買賣雙方敲定價格并形成合同后，稅務機關將以合同為據，直接計稅。

在一些購房者的觀念中，買房還要交印花稅。其實，印花稅是一種很古老的稅種，目前在個人購買住房環節，印花稅是暫免的。而到了取得房產證環節，則需要對房產證進行貼花，此時購房者才需繳納印花稅。印花稅按件計稅，每件5元。

事實上，購房者除了要支付購房款和稅款外，還要繳納維修基金、利用檔案服務費、產權登記費等費用，這些都是在房屋買賣交易中所產生的，是 “費”而不是“稅”。

二、唯一普通住房可享受契稅優惠稅率

腦子轉過彎來的小源不再為交稅而糾結，他的買房計劃也迅速進入到實質階段。在與房屋銷售人員打了一場討價還價“持久戰”后，小源與對方達成了以每平方米5000元、總價55萬元購買房屋的口頭協議。但是這個時候，又一個問題浮上了他心頭：

契稅稅率怎么算？

標準答案：看在你還沒有房的份上，契稅給你打個5折，稅率就1.5%好了。

地稅小哥：上面提到，契稅是按房屋成交價格的一定比例進行征收的，這個比例就是契稅稅率。目前廣東省范圍內征收契稅的法定稅率為3%。

為了保證個人基本住房需求、減輕購房者購房壓力，同時促進房地產市場健康發展、抑制以投資為目的的購房需求，河源與其他城市一樣，實施差別化的住房稅收政策，除了3%的法定稅率外，對于符合條件的購房者，還有1%和1.5%這2種優惠稅率。

一聽說有優惠，小源立刻打醒了十二分精神，迫不及待得問：

如何才能享受優惠稅率？
標準回答：“普通”是前提，“唯一” 是要求，“面積”定稅率。

地稅小哥：購房者在廣東省內要享受契稅優惠稅率必須滿足一個前提條件，就是所買的房子是普通住房。實際生活中，人們購買的首套房絕大多數都是普通住房，因此契稅優惠政策的實施面很廣。

以小源為例，由于小源這套55 萬元的房屋既是144 平方米以下的普通住房，又是他的唯一住房，他可以享受稅率減半（即1.5%）繳納契稅，稅款為8250 元。如果再加上此后為房產證貼花的5元印花稅，也就是說小源購買房屋一共需要交8255 元的稅。

需要注意的是，人們不能把唯一住房的含義等同于首套房，唯一住房是指在廣東省行政區域范圍內，以家庭為單位，購房人、配偶以及未成年子女在辦理住房產權登記手續前，其名下均沒有住房。也就是說，如果小源此前曾購買過住房，但在購買第二套房前已經將前一套住房賣出并辦理了房屋產權轉移，他的妻子和子女名下也沒有住房，那么他購買的第二套房同樣是唯一住房，可享受1.5%的契稅優惠稅率。

除了小源這種情況，其他購房情形下契稅稅率又是多少呢？下面的圖表讓你一目了然。

三、契稅要在簽訂購房合同后60日內繳納

房子價格談妥了，稅收優惠政策也能享受到，小源正式與房地產商簽訂了購房合同。買房、買車、結婚生子，男人人生中要做的幾件“大事”，小源又完成了一件。興奮了好長一段時間后，小源突然想起了一件很重要的事：

契稅什么時候交？

標準答案：納稅義務發生之日起60 天內。

地稅小哥：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同，或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天就是納稅義務發生之日。一般情況下，購房者簽訂購房合同當天就有了納稅義務。

今年2月1日起，我市開始施行《關于明確契稅征收管理的公告》，購房者要在納稅義務發生時間起10天內，向房屋所在地的地方稅務機關辦理納稅申報，并在60日內繳納稅款。而符合減征契稅規定的購房者，也要在簽訂房屋權屬轉移合同后10天內，向房屋所在地主管稅務機關辦理減征契稅手續。

如果購房者沒有在規定期限內繳納稅款，稅務機關將責令限期繳稅，并從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

小源的購房故事到此就告一段落了，從他的故事可以看出，盡管買房的手續多，牽涉的稅收知識廣，如果能夠掌握這些稅收知識，就可以相對輕松的完成這件“人生大事”。買房子不易，且買且珍惜。

繳納契稅4貼士

在實際生活中，關于契稅的問題其實并沒有那么簡單，往往很多復雜情況的出現，都容易讓納稅人對契稅問題產生疑問。

1、好朋友送的房子要不要繳納契稅？要！

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》相關規定，對無償贈與土地、房屋權屬的行為，應對受贈人征收契稅。

2、爸媽留下來的房子需要繳納契稅嗎？不需要！

根據相關規定，對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

3、辦理退房手續后能否退回已繳契稅？看情況！

根據相關規定，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已繳納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已繳納契稅。

4、丈夫把婚前買的房子送給妻子是否需要繳納契稅？不需要！

根據相關規定，從2013年12月31日起，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，免征契稅；房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有或雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。因此，丈夫將婚前購買的登記在其名下的房產在婚后過戶到其妻子名下，同樣免征契稅。

兩招防范契稅風險

1、向房地產企業代收契稅說“不”
在我市，部分房地產企業會在購房者支付購房款或首付時，向其收取契稅稅款，購房者往往稀里糊涂就把錢交給了房地產企業。事實上，房地產企業這種擅自收費的行為是沒有任何法律依據的。市地稅局表示，地稅部門從未委托過任何單位或個人代收契稅，納稅人申報和繳納契稅都應當自行前往房屋所在地的地方稅務機關進行辦理。

日前，市地稅局已經通過短信形式，將繳納契稅的正確做法告知給了全市納稅人。同時，為了規范房地產企業行為，市地稅局還發出了《關于嚴禁擅自收取契稅稅款的通知》，要求有代收契稅行為的房地產企業通知購房者依法向當地地方稅務機關申報繳納契稅，并立即將擅自收取的稅款退回給購房者。

2、謹防“地稅局”、“房管局”打來的退稅通知電話

如果你接到自稱是地稅局或者房管局工作人員打來的電話，并聲稱可以辦理退稅，那么要小心了，因為你已經被不法分子盯上。不法分子退稅騙局的一般套路是讓你提供自己的銀行賬號，并要求你到銀行柜員機辦理退稅。如果你按照對方的要求前往柜員機進行操作，你銀行卡里的錢就會“不翼而飛”。

不法分子以退稅為名義的騙局其實并不高明，之所以有人上當受騙，是因為騙子基本能夠準確說出行騙目標的姓名、房屋位置、棟數、房號等個人信息。近幾年來，我市出現過多次退稅電話行騙潮，最近的一次是在今年的3月下旬。盡管大多數市民都能分辨出騙局，但也有受騙的案例出現。

市地稅部門提醒市民，目前我市沒有退稅一說，即使真有退稅，也不可能通過電話完成，而是需要市民到稅務部門辦理。

賣房交稅的那些事兒

有買就有賣，在房地產市場中，購房者和房屋銷售者是兩個最重要的主體，只有房屋銷售者提供了充足的房源，市場才有可能保持供需平衡，購房者才能挑選到稱心如意的房子。在各類房源中，除了房地產企業開發的房屋，二手房在房地產市場中的占比也不小。那么對于二手房來說，買賣雙方又有哪些稅負呢？（下文中所提到的二手房均指個人轉讓的普通住房。）

一、賣二手房要交一到兩種稅

對購房者而言，無論是新房還是二手房，要交的稅并沒有什么不同。而二手房賣家涉及到的稅收則主要有營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。

個人所得稅是對賣房者“財產轉讓所得”征收的一種稅。個人所得稅的計算方法為賣房者轉讓住房取得的收入減除財產原值和合理費用后的余額。若賣房者無法提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應繳納稅額，則對其實行核定征稅，按轉讓收入乘以1.2%計征個人所得稅。

營業稅是向賣家銷售住房所取得的營業額所征收的一種稅，屬于流轉稅制中的一個主要稅種。目前，營業稅的計稅方法為營業額乘以5%。

當然，個人所得稅和營業稅也并不是非交不可，當賣家轉讓的房屋達到一定年限，則可以免交這兩項稅收。按照最新稅收政策規定，從2015 年3 月31 日起，個人將購買不足2 年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2 年以上(含2 年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2 年以上(含2 年)的普通住房對外銷售，免征營業稅；對個人轉讓自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。此外，對房屋產權的各種無償贈與行為，如房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女等，同樣可免征營業稅和個人所得稅。

根據現行的稅收政策，二手房賣家暫時不需繳納土地增值稅和印花稅。

二、新政來了！二手房營業稅“滿二免征”

上個月底，國家多部委聯合發布通知，重新調整房地產相關政策，其中除了二套房最低首付款降至四成這一重大利好外，二手房營業稅的免征期從5 年調整至2 年，也引起了房地產市場的熱烈反響。

根據國家稅務總局網站發布的《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，從今年3 月31 日起，個人將購買2 年以上(含2 年) 的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

營業稅是向賣房者征收的稅種，但在房屋交易實際情況中，一般由購房者承擔，因此，二手房營業稅免征期“五變二”實際上是為購房者帶來了大實惠。以 2012 年我市一套位于市區120 平方米總價為60 萬元的二手房為例，按原來的政策，需要繳納百分之五即 30000 元的營業稅。而新政出臺后，營業稅變為免征，購房者則可以省下這筆費用。

新政將二手房營業稅減免年限大幅縮短，客觀上促使了二手房的轉售周期大大縮短。這一改變不僅保障了二手房房源的充足，也有利于釋放購買二手房的需求。

河源市房地產行業協會財稅知識培訓班。

做好稅收工作，“地稅小哥”也是蠻拼的

稅收政策“宣講員”

在日常工作中，市地稅局面向廣大納稅人大力宣傳房地產新政，提振市民信心，促進房地產行業健康發展。同時，密切關注社會輿論導向，引導市民正確判斷房地產形勢。市地稅局堅持對網上QQ 群、微信群及納稅服務部門了解掌握到的涉稅輿情熱點問題進行匯集，形成統一的口徑和標準，及時進行回復，在社會上建立了依法納稅、誠信納稅的正面輿論引導。

日前，針對河源近期個別房地產企業資金困難引發的系列問題，市地稅局聯合市房地產行業協會舉辦了一期財稅知識培訓班，對數百名房地產企業財務管理人員宣講了房地產企業的涉稅風險、疑難問題處理及納稅籌劃，增強了我市房地產企業在新常態下的涉稅風險意識，提高了房企土地增值稅涉稅處理清算技巧，有效促使房企在依法納稅的情況下健康發展。政策落實“督導員”

市地稅局嚴格落實國家出臺的關于二手房最新營業稅優惠政策，并對稅收優惠落實情況定期檢查，督促優惠政策的落實。同時，對收取了購房者稅款的房地產企業，以及已簽訂土地、房屋權屬轉移合同或者取得其它具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證后，沒有按時繳交稅款的納稅人，加強政策宣傳解釋，向納稅人發送及時繳交契稅的提醒短信，避免納稅人因逾期繳稅產生滯納金。

涉稅風險“疏導員”

為了防范購房者的涉稅風險，保護市民正當權益，市地稅局積極通過媒體披露各種以稅收為名的詐騙、違法行為。企業方面，該局則通過深入企業調查經營情況、造冊登記房地產營銷及納稅情況，及時向當地政府匯報，與政府共同為企業出謀劃策，幫助企業渡過難關。

綠色通道“引導員”

市地稅局對繳交稅款的房地產企業和納稅人開通了綠色通道、快捷窗口，簡化審批程序，及時辦理涉稅事項。在繳稅高峰期，該局增設辦稅窗口、增派人員，對排隊的納稅人進行預約登記，提高辦稅效率，有效避免了因辦稅高峰引起的擁堵現象。

企業融資“助推員”

市地稅局深度開發和利用納稅信用評定結果，對誠信納稅的A 級納稅人，聯合國稅部門、商業銀行大力推進“稅融通”業務，協助誠信納稅企業暢通融資途徑，為納稅信用良好的企業提供免抵押貸款，以此扶持企業發展，體現誠信納稅的價值，使企業的誠信轉化成扶持發展的優惠，促進了社會誠信納稅風氣的形成。

本報記者 黃冉 文/圖 通訊員 朱小文 李婧雯