“前幾年，我們公司想引進一家有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，對下屬的幾家工廠進行全面升級改造。然而，受制于老政策，我們無法通過分割工業(yè)產(chǎn)權的辦法來給合作伙伴一顆定心丸。多年來企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級也就不了了之。”數(shù)月前，一家中山的家具企業(yè)老板李為很無奈。

近日，隨著我省“實體經(jīng)濟十條”正式出臺，李老板的難題即將迎刃而解。記者了解到，為了支持工業(yè)企業(yè)盤活土地資源提高利用率、降低企業(yè)改造和轉(zhuǎn)型發(fā)展成本，我省專門出臺允許工業(yè)物業(yè)和高標準廠房分割轉(zhuǎn)讓和允許工業(yè)倉儲用地申請擴容無須補地價等系列政策，引起企業(yè)界人士廣泛關注。

探索工業(yè)產(chǎn)權分割轉(zhuǎn)讓

在民營經(jīng)濟領域，工業(yè)地產(chǎn)的分割和轉(zhuǎn)讓問題一直備受矚目。記者從業(yè)界了解到，以前由于國家頂層制度尚未明朗，各地沿用原來的政策，規(guī)定工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只能按整棟的方式辦理一個房產(chǎn)證，使用者不能進行產(chǎn)權分割，無法進行轉(zhuǎn)讓和再開發(fā)。

在傳統(tǒng)制度的約束下，一些處在成長期或困難期的企業(yè)，無法通過分割產(chǎn)權來引進戰(zhàn)略投資伙伴、攤薄用地成本，客觀上對地方培育高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在不利。有些中小型企業(yè)迫于無奈，在未經(jīng)分割的情況下就把部分使用權出讓或出租給其他企業(yè)，由此導致一個產(chǎn)權證下經(jīng)常出現(xiàn)多個企業(yè)共同擁有使用權的亂象，甚至由于二次出讓而引發(fā)產(chǎn)權糾紛。

廣東實為全國較早對工業(yè)產(chǎn)權的分割轉(zhuǎn)讓進行探索的地方。廣東省國土資源廳有關負責人告訴記者，為支持工業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，降低中小微企業(yè)使用廠房的成本，支持中小微工業(yè)企業(yè)發(fā)展，我省目前已經(jīng)正式出臺政策，允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權按幢、按層等固定單元進行分割，用于引進相關產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目。同時，允許高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。

有專家指出，廣東需要在未來培育更多拉動工業(yè)經(jīng)濟增長的新動能。允許工業(yè)用地廠房分割轉(zhuǎn)讓，可以理解成是政府給落戶企業(yè)提供了更多的可能性，不僅有利于降低工業(yè)廠房的改造成本、促進合作開發(fā)、提高資源的利用效率，而且有助于推動企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級。尤其是對于一些高新企業(yè)來說，產(chǎn)權可分割符合新興業(yè)態(tài)的空間需求，土地再開發(fā)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級存在緊密關聯(lián)，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級常常伴隨著新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)有不少介于傳統(tǒng)工業(yè)制造和商業(yè)之間，需要更加靈活的產(chǎn)業(yè)空間。在用地政策上為企業(yè)松綁，無疑可一石雙鳥。

不過，省國土資源廳有關負責人也提到，前幾年國家政策在工業(yè)產(chǎn)權分割和轉(zhuǎn)讓這一塊管理比較謹慎，與業(yè)界普遍擔憂政策松綁或?qū)ΜF(xiàn)有土地秩序造成沖擊不無關系，尤其是擔心有開發(fā)商鉆政策空子，引發(fā)工業(yè)用地“房地產(chǎn)化”的現(xiàn)象。為此，廣東省正在實行的新政策，為防止有投機者利用分割政策將制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)和高標準廠房轉(zhuǎn)變?yōu)楣�業(yè)房地產(chǎn)進行炒作，專門將“層”設定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進行分割，抬高炒作工業(yè)房地產(chǎn)的門檻。

倉儲用地擴容不補地價

對于一些處在發(fā)展上升期的企業(yè)來說，往往迫切需要通過對原有的廠房和廠區(qū)進行改造升級，來配合公司進一步擴大生產(chǎn)規(guī)模或者實施轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略。

“在這種情況下，企業(yè)出于節(jié)省成本和提高土地使用效益的目的，一般不會購買新的工業(yè)用地，而會尋求對現(xiàn)有用地的擴容，向政府申請?zhí)岣咄恋氐娜莘e率和建筑密度，以滿足廠房和廠區(qū)改造的需要。”格力集團下屬一家企業(yè)的相關負責人張先生告訴記者，“這是最常見也比較經(jīng)濟的做法”。

早在3 年前，國土資源部發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，第二十四條便明確提出，鼓勵土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

“不過，這一規(guī)定對該條款的針對范圍，卻作了一定的限制，土地法研究專家、廣州金鵬律師事務所律師林勛華指出，除了工業(yè)用地的用途不能改變、改造必須符合所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃以外，提高土地利用率的途徑也是有限制的，主要是廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等。這意味著，只有符合以上規(guī)定的工業(yè)企業(yè)，才不需要再額外繳納土地出讓金。

記者從廣東省國土資源廳了解到，我省近期公布的“實體經(jīng)濟十條”，確定在原已出臺“現(xiàn)有工業(yè)項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業(yè)項目建筑容積率超過國家、省、市規(guī)定容積率部分的，不再增收土地價款”政策的基礎上，進一步將不征收土地價款的用地類型范圍擴大到倉儲用地。對工業(yè)企業(yè)最關注的“降成本”問題，這無疑是新的一大利好。

據(jù)南方日報