翡翠星城物業(yè)將業(yè)主告上法庭究竟為何？

業(yè)主：私下更換物業(yè)不知情，物業(yè)：不交費經(jīng)營難以維持

房屋漏水多年難以解決、家中被盜沒有監(jiān)控、水表重裝水費暴漲……小區(qū)問題多，業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)不作為、巧立名目亂收費，反倒收到了法院傳票；半數(shù)業(yè)主不交費，經(jīng)營難以維持，業(yè)主不配合，物業(yè)也覺得自己“冤”。近日，市區(qū)翡翠星城物業(yè)將7名業(yè)主告上法庭，雙方各執(zhí)一詞究竟誰是誰非？

7名業(yè)主接到法院傳票物業(yè)：這只是第一批

“物業(yè)與業(yè)主本來應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，現(xiàn)在卻成了告與被告的關(guān)系，你說荒不荒謬？”在翡翠星城外一酒店，7名被告業(yè)主齊聚，向記者述說事件始末。

今年9月下旬開始，市區(qū)建設(shè)大道翡翠星城的7名業(yè)主陸續(xù)收到河源市源城區(qū)人民法院的傳票，通知被傳喚人攜帶證據(jù)原件在規(guī)定時間出庭。根據(jù)業(yè)主提供的法院傳票等材料原件，記者看到，本案原告就是翡翠星城物業(yè)河源市鑫平物業(yè)管理有限公司（下稱鑫平物業(yè)），而案由是“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”，訴求均是補交物業(yè)管理及維修資金所欠費用。

對于此次成為被告，幾名業(yè)主都感到不可思議。在11月2日已經(jīng)上庭的鐘女士說，自己直到收到法院傳票才知道原來小區(qū)物業(yè)已經(jīng)更換了，還更換過不止一次。而在11月21日上庭的高女士則表示，物業(yè)的說法不符合事實：“你看，這份訴狀寫明我需要補交2018年2月1日至2018年8月31日的物業(yè)管理費人民幣1008.84元，以及2009年至2018年8月的物業(yè)維修資金人民幣3783.15元。但實際上，我們所有人都從未欠交過物業(yè)管理費，因為停車費和物業(yè)管理費是一起交的，我們不交的話車子是沒辦法進出小區(qū)的；而維修資金我是在2015年才停交的。”另一位業(yè)主劉先生給記者看了一份錄像視頻，是他在今年9月3日去物業(yè)交管理費時的情形，物業(yè)工作人員拒收了劉先生的物業(yè)管理費，要求劉先生把欠交的維修資金一同交納。

業(yè)主們都說，在收到法院傳票前，物業(yè)公司從未與自己交流溝通過。對于交費情況，業(yè)主們難以提供證據(jù)，因為物業(yè)公司一直以來都拒絕出具發(fā)票。而在鑫平物業(yè)提交給法院的證據(jù)材料目錄上，記者看到了一份“最后一次交費收據(jù)”，以證明被告欠費時段起算。

11月19日上午11時，記者來到翡翠星城物業(yè)處，物業(yè)處主任謝輝英告訴記者，翡翠星城378戶住戶中連月欠費的有半數(shù)，數(shù)額少的數(shù)千，多的上萬，總數(shù)沒有統(tǒng)計。她表示，此次被起訴的7名業(yè)主只是第一批，他們將對欠費業(yè)主進行分批起訴。

小區(qū)資金被原物業(yè)轉(zhuǎn)走物業(yè)更換公司業(yè)主不知情

翡翠星城一名還未收到傳票的住戶告訴記者，他們家住在小區(qū)D棟，5年多前就出現(xiàn)了外墻滲水問題，多次到物業(yè)要求維修，卻一直都沒有人來解決。據(jù)她介紹，小區(qū)內(nèi)不止一家出現(xiàn)了漏水問題，有些嚴(yán)重的甚至不能住人，已經(jīng)有住戶準(zhǔn)備搬走了。而住戶們認為，小區(qū)物業(yè)不作為，電梯、健身器材等基礎(chǔ)設(shè)施都沒有得到有效維護，住戶家中被盜卻剛好找不到監(jiān)控視頻。物業(yè)對此的回應(yīng)是“沒有錢”，業(yè)主很疑惑：錢都到哪兒去了？

在記者走出翡翠星城物業(yè)處之后，12時許，一名自稱鑫平物業(yè)總經(jīng)理的張姓男子打電話給記者，稱接手翡翠星城時，原物業(yè)只移交了欠費名單，并未按要求移交費用支出清單，只說業(yè)主之前交納的費用已經(jīng)全部支出，賬戶上沒有留下一分錢。

對此，業(yè)主劉先生不能認可。他著重指出了鑫平物業(yè)與原物業(yè)河源市永鑫物業(yè)管理有限公司（下稱永鑫物業(yè)）于2016年3月31日簽訂的《物業(yè)小區(qū)服務(wù)管理經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第三條第5款：甲方（永鑫）在經(jīng)營管理中原來收取業(yè)主裝修押金、預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費、維修資金不移交給乙方（鑫平）；在雙方簽署協(xié)議后，退還業(yè)主的裝修押金及預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費的事由由乙方承擔(dān)。據(jù)此，他認為，即使真的是原物業(yè)永鑫物業(yè)卷走了資金，那鑫平物業(yè)也是知情的，并且是同意了永鑫物業(yè)拿走這筆原本屬于全體業(yè)主的資金，對業(yè)主的損失鑫平物業(yè)應(yīng)當(dāng)負起責(zé)任。

記者查詢相關(guān)法律法規(guī)得悉，原物業(yè)公司撤離時帶走小區(qū)維修基金，是屬于非法侵占他人財物，必須返還，并按照一定利率給付利息。對于上述指控，鑫平物業(yè)否認知情，并建議說業(yè)主可以去起訴原物業(yè)公司，追討資金。

問題的焦點還有一個。業(yè)主們表示，小區(qū)物業(yè)更換了數(shù)次，自己卻不知情，也沒有與現(xiàn)物業(yè)鑫平物業(yè)簽訂過任何協(xié)議，按道理說不存在合同關(guān)系，自己又有什么理由需要向鑫平物業(yè)交納費用呢？記者從鑫平物業(yè)處獲悉，其進駐翡翠星城，確實未經(jīng)業(yè)主同意，只是在事后貼出過物業(yè)更換公告。

“我們不是不交費，但是如果每一屆物業(yè)都說前一屆物業(yè)把錢卷走了，讓我們重新交納，那像這樣沒保障的，我們又怎么敢再交？交了也白交啊。”蔡女士說出了業(yè)主們的擔(dān)憂。

物業(yè)巧立名目亂收費？業(yè)主：必須要公開公正

除了7名被告業(yè)主，其他住戶也很困擾，原因在于最近暴漲的水費。“物業(yè)說自來水公司檢測之后，認為我們小區(qū)水表太舊了，存在很大誤差，全部都要換表，每戶150元，不換就停水。”業(yè)主黃先生告訴記者，自從換了水表后，業(yè)主們普遍反映說水費至少成倍上漲了。

劉先生等人認為這是物業(yè)公司在巧立名目亂收費，牟取非法利潤。為此，他們多次到市水業(yè)集團對水表更換一事進行查詢，市水業(yè)集團工作人員表示對此事并不知情。

對于此事，鑫平物業(yè)一名姓伍的行政主任堅決予以否認，他說：“自來水公司怎么可能不知道這件事？是他們說要換的，錢也是他們收的，我們只是幫忙代收，沒有賺取一分錢，還免費出人力，這都能惹上事？”

11月19日晚，記者也就此事采訪了市水業(yè)集團一名管理層人員，她表示，翡翠星城用水是抄總表的，市水業(yè)集團并未直接管理，應(yīng)該是物業(yè)更換的水表，而且所用新表不是從水業(yè)集團購買的。

更換水表事件讓業(yè)主們很憤怒，因物業(yè)公司從不公布費用收支情況（除一次電梯維修），也從不出具發(fā)票，他們推斷物業(yè)公司多次巧立名目收取不法費用。據(jù)悉，此次沖突焦點之一的住宅專項維修資金，自2008年首批住戶入住至今，一直以來都沒有設(shè)立�？顚Ｓ脤�公賬戶。鑫平物業(yè)肯定了這點，但同時他們表示，公司絕沒有胡亂使用，維修資金的收支情況列有明細表，不怕任何人去查。

小區(qū)業(yè)主們表示，對于關(guān)乎自己切身利益的信息，希望得到及時的公開與監(jiān)督；相關(guān)費用要設(shè)立�？顚Ｓ脤�公賬戶，以確保資金安全。

律師：物業(yè)非法進駐，業(yè)主應(yīng)積極維權(quán)

物業(yè)公司沒有經(jīng)過業(yè)主同意就進駐小區(qū)，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？雖然沒有簽訂合同，但已經(jīng)提供了事實服務(wù)，業(yè)主是否應(yīng)該交納費用？業(yè)主與物業(yè)發(fā)生矛盾糾紛，雙方應(yīng)該怎么維權(quán)？為此，記者采訪了廣東唯品律師事務(wù)所袁律師。

袁律師表示，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，鑫平物業(yè)與永鑫物業(yè)私自轉(zhuǎn)讓小區(qū)服務(wù)管理經(jīng)營權(quán)，屬違法行為�？h級以上行政主管部門可以對其進行處罰，且物業(yè)應(yīng)當(dāng)返還非法收益。她說：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他專業(yè)性企業(yè)，例如衛(wèi)生保潔，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”物業(yè)管理權(quán)利是屬于全體業(yè)主的，只有全體業(yè)主授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能管理小區(qū)，而不是由原物業(yè)選擇由哪家物業(yè)公司來接手。而在物業(yè)更換之初，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)積極維權(quán)，拒交物業(yè)管理費，并向街道居委會或者住建部門反映情況，而不是默認其進駐。

基于鑫平物業(yè)違法進駐的事實，翡翠星城業(yè)主與該物業(yè)公司并無合同關(guān)系，雖然物業(yè)提供了事實上的服務(wù)，但業(yè)主有權(quán)不交納管理費。袁律師建議，業(yè)主如與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，可通過向行政主管部門反映、業(yè)主委員會交涉（包括訴訟）的方式解決。如沒有成立業(yè)主委員會，則需召開業(yè)主大會，經(jīng)集體討論或者書面征求的形式?jīng)Q定事務(wù)，但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

本報記者 楊容